Стаття 635 ЦК. Попередній договір
Чинна редакція кодексу від 05.08.2026текст статті — з 10.10.2022актуально на 29.09.2026+16 рішень за 30 днів183 редакції кодексу з цією статтею, остання 05.08.2026
Джерело: zakon.rada.gov.uaредакція від 05.08.2026
Текст статті
Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Попередній договір щодо купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.
Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Показати всі 5 частинЗгорнути
Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.
Будь-які платежі на підтвердження зобов’язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов’язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості не допускаються.
Наведено текст чинної редакції. Офіційний текст акта
Простою мовою
Попередній договір зобов'язує сторони укласти основну угоду в майбутньому у визначений строк і оформлюється так само, як і основний. Якщо одна зі сторін безпідставно відмовляється від угоди, вона має відшкодувати іншій збитки, а саме зобов'язання зникає, якщо встановлений строк минув і ніхто не надіслав пропозицію.
Швидкі відповіді
Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення передбаченого договором основного правочину, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Зобов'язання припиняється, якщо основний договір не укладений протягом встановленого строку (терміну) або якщо жодна зі сторін не направить іншій стороні пропозицію про його укладення.
Він укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо вона не встановлена — у письмовій формі. Попередній договір купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості обов'язково посвідчується нотаріально.
Ні, будь-які платежі на підтвердження зобов’язання, а також встановлення інших фінансових зобов’язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості прямо заборонені.
Відповіді складено з тексту статті та рішень судів — кожна має джерело.
Як застосовують суди
Огляд: числа за статтею
- 478Рішень у базі, 2016–2026серед рішень, які система розібрала
- 200Усіх рішень 2026 року, з процесуальнимиіз них 128 по суті
- 56 %Задоволено, із 128 по сутіЦивільні та господарські спори, 2026 рік
- 235Постанов Верховного Суду2016–2026 роки, статтю застосовано
Що показує практика
актуально на 29.09.2026
Рішень за роками
2016–2026, серед 478 рішень цих років, які система розібрала
Цивільні та господарські спори: частки результатів по суті, 2026 рік
Відсотки — частка з 128 рішень · Знаменник — рішення, розглянуті по суті: без повернених без розгляду та об'єднаних проваджень.
- Цивільні та господарські спори, 2026 рік: 128 рішень по суті, з них 56 % — «Задоволено».
- Частина 1 — 31 рішення у 2026 році, з них 64 % — «Задоволено».
- Ще 90 рішень — без зазначення частини.
- Верховний Суд — 235 рішень із 478 за статтею (49 %).
- За останній рік статтю застосовано у 233 рішеннях.
- За останні 30 днів додалося 16 рішень.
- Практику за статтею зібрано з 2016 по 2026 рік.
Позиція Верховного Суду
Попередній договір не є правовстановлюючим документом на нерухоме майно, а основний договір сторони не укладали, право власності за подружжям не реєструвалося, тому спірна квартира не може бути визнана об'єктом спільної сумісної власності подружжя, оскільки не є їхньою власністю і належить іншій юридичній особі.
Касаційний цивільний суд Верховного Суду · справа № 465/7077/22Суд встановив, що передані кошти є авансом, оскільки основний договір не було укладено. Аванс підлягає поверненню незалежно від того, з чиєї вини не відбулося укладення договору, тому вимоги про стягнення подвійного розміру (завдатку) є безпідставними.
Касаційний цивільний суд Верховного Суду · справа № 522/2501/24-ЕСуд встановив, що договір про наміри не є попереднім договором, оскільки не містить волевиявлення сторін на надання йому такої сили та не відповідає вимогам щодо форми основного договору. Відсутність попереднього договору означає, що у позивача не виникло права вимагати визнання договору купівлі-продажу дійсним, тому позов є необґрунтованим.
Касаційний цивільний суд Верховного Суду · справа № 2‑177/2007
Свіжі рішення
останні 5 із 478
У травні 2025 року позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про стягнення грошових коштів. Судом встановлено, що 22 лютого 2019 року між сторонами було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири загальною площею 25,6 кв.м в майбутньому багатоквартирному будинку, за умовами якого позивач передав відповідачу аванс у розмірі 307 200 грн (еквівалент 11 365 доларів США). Основний договір мав бути укладений до 31 березня 2020 року, проте будівництво не завершено, будинок…
Мотивація суду: Суд встановив, що попередній договір купівлі-продажу квартири не був нотаріально посвідчений, тому відповідно до закону є нікчемним правочином і не створює юридичних наслідків. Оскільки передані…
Києво-Святошинський районний суд Київської області розглянув цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення коштів. Судом встановлено, що 18 січня 2019 року між відповідачем (Продавцем) та покупцями було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири площею 27,2 кв.м у багатоквартирному будинку, який не було посвідчено нотаріально. На виконання договору покупці передали відповідачу аванс у розмірі 253946,00 грн. Згодом, 01 березня 2022 року, між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 було…
Мотивація суду: Оскільки попередній договір купівлі-продажу квартири не був нотаріально посвідчений, він є нікчемним та не створює юридичних наслідків, окрім тих, що пов'язані з його недійсністю. Суд застосував…
Зміївський районний суд Харківської області розглянув цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення коштів за договором. Позивач звернувся до суду з вимогою стягнути штраф у розмірі 740 000,00 грн за невиконання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 19.10.2020 року, а також 14 215,00 грн 3% річних та 48 387,39 грн інфляційних втрат за період з 08.07.2021 по 23.02.2022 року. Суд встановив, що попередній договір, який передбачав укладення основного договору…
Мотивація суду: Суд дійшов висновку, що попередній договір купівлі-продажу квартири є нікчемним через недодержання нотаріальної форми, тому вимоги про стягнення штрафу за ним задоволенню не підлягають…
У грудні 2025 року позивач звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про розірвання попереднього договору № 136 від 24 грудня 2020 року, укладеного в простій письмовій формі, щодо майбутнього придбання однокімнатної квартири загальною проєктною площею 33,65 кв.м. За умовами договору загальна вартість майна становила 597 287,50 грн, а покупець зобов'язувався сплатити гарантійні забезпечувальні платежі згідно з графіком. Позивач зазначав, що станом на день подання позову заборгованість відповідача…
Мотивація суду: Суд встановив, що попередній договір купівлі-продажу квартири був укладений у простій письмовій формі без нотаріального посвідчення, хоча за законом мав бути нотаріально посвідченим. Оскільки такий…
У липні 2022 року ОСОБА_4 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про стягнення солідарно авансу за попереднім договором купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки у розмірі 585 098,00 грн (еквівалентно 20 000 доларів США). Попередній договір було укладено 01 лютого 2022 року, а основний договір мав бути укладений до 01 травня 2022 року, проте сторони його не уклали. Бориспільський міськрайонний суд Київської області рішенням від 07 травня 2025 року позов задовольнив…
Мотивація суду: Апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції про те, що сплачена за попереднім договором сума є авансом і підлягає поверненню незалежно від того, з чиєї вини не було укладено основний…
Редакції статті
рішень за статтею всього — 478
183 редакції кодексу з цією статтею, змін тексту — 1
- 05.08.2026Чинна · текст без змін
Рішень за цією редакцією: 31 із 478
- 10.10.2022
Рішень за цією редакцією: 266 із 478
- 16.01.2003
Рішень за цією редакцією: 181 із 478
Рішення, ухвалені за чинності кожної редакції статті.
Сусідні статті
ЦК · рішень, які система розібрала за кожною
Поруч у цьому законі
норми того самого акта, які суди застосовують разом із цією
- Ст. 570Поняття завдаткуразом у 129 рішеннях
- Ст. 657Форма окремих видів договорів купівлі-продажуразом у 126 рішеннях
- Ст. 526Загальні умови виконання зобов'язанняразом у 74 рішеннях
- Ст. 220Правові наслідки недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договоруразом у 69 рішеннях
- Ст. 1212Загальні положення про зобов'язання у зв'язку з набуттям…разом у 63 рішеннях
Показати всі 12 статейЗгорнути
- Ст. 625Відповідальність за порушення грошового зобов'язанняразом у 61 рішенні
- Ст. 629Обов'язковість договоруразом у 41 рішенні
- Ст. 215Недійсність правочинуразом у 32 рішеннях
- Ст. 530Строк (термін) виконання зобов'язанняразом у 32 рішеннях
- Ст. 533Валюта виконання грошового зобов'язанняразом у 32 рішеннях
- Ст. 571Правові наслідки порушення…разом у 29 рішеннях
- Ст. 203Загальні вимоги…разом у 28 рішеннях
З суду
рішень за нормою — 478 рішень
Застосовують
Рішень за нормою у кожному суді, які система розібрала.
- відкриється на courthelp.pro у новій вкладціКасаційний цивільний суд Верховного Суду201 рішення
- відкриється на courthelp.pro у новій вкладціКиївський апеляційний суд31 рішення
- відкриється на courthelp.pro у новій вкладціКасаційний господарський суд Верховного Суду31 рішення
- відкриється на courthelp.pro у новій вкладціКиєво-Святошинський районний суд Київської області12 рішень
- відкриється на courthelp.pro у новій вкладціЛьвівський апеляційний суд11 рішень
Судді, що застосовують
Рішень за нормою у кожного судді, які система розібрала.
Пов’язані норми інших законів
норми інших актів із тих самих рішень
- Ст. 141 ЦПКРозподіл судових витрат між сторонамиразом у 96 рішеннях
- Ст. 400 ЦПКМежі розгляду справи судом касаційної інстанціїразом у 60 рішеннях
- Ст. 410 ЦПКПідстави для залишення касаційної скарги без задоволення…разом у 53 рішеннях
- Ст. 81 ЦПКОбов'язок доказування і подання доказівразом у 41 рішенні
- Ст. 401 ЦПКПопередній розгляд справиразом у 29 рішеннях
Показати всі 12 статейЗгорнути
- Ст. 375 ЦПКПідстави для залишення апеляційної скарги без задоволення…разом у 27 рішеннях
- Ст. 376 ЦПКПідстави для скасування судового рішення повністю…разом у 20 рішеннях
- Ст. 412 ЦПКПідстави для скасування судових рішень повністю…разом у 19 рішеннях
- Ст. 12 ЦПКЗмагальність сторінразом у 17 рішеннях
- Ст. 411 ЦПКПідстави для повного…разом у 17 рішеннях
- Ст. 129 ГПКРозподіл судових витратразом у 14 рішеннях
- Ст. 300 ГПКМежі розгляду справи судом касаційної інстанціїразом у 14 рішеннях
Аналітика на основі рішень судів і тексту закону; не є юридичною консультацією.