Стаття 38 ЗУ «Про іпотеку». Продаж заставленого майна кредитором
Право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки
Чинна редакція закону від 24.04.2026текст статті — з 08.06.2023актуально на 29.09.2026+6 рішень за 30 днів36 редакцій закону з цією статтею, остання 24.04.2026
Джерело: zakon.rada.gov.uaредакція від 24.04.2026
Текст статті
Якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов’язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.
Показати всі 10 частинЗгорнути
Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.
Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.
Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.
Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб’єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю.
Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.
Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов’язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.
Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для державної реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки, а якщо предметом іпотеки є право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення - для державної реєстрації відповідного права за покупцем.
Наведено текст чинної редакції. Офіційний текст акта
Простою мовою
Кредитор має право самостійно продати заставлене майно покупцеві, якщо це передбачено договором або судом, письмово попередивши власника та інших кредиторів за 30 днів. Майно продають за ринковою оцінкою чи домовленістю сторін, виручені кошти спрямовують на покриття боргу за черговістю, а залишок повертають власнику.
Швидкі відповіді
За ч. 1 іпотекодержатель зобов’язаний письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб із зареєстрованими правами чи вимогами на предмет іпотеки про свій намір укласти договір купівлі-продажу за 30 днів до його укладення.
Згідно з ч. 6 ціна продажу встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб’єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.
Відповідно до ч. 7 кошти розподіляються між іпотекодержателем та іншими особами із зареєстрованими правами чи вимогами за встановленим пріоритетом і розміром цих вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю.
Так. Відповідно до ч. 9 іпотекодавець і боржник мають право виконати основне зобов’язання протягом тридцятиденного строку згідно з умовами та наслідками, встановленими ст. 42 цього Закону.
Відповіді складено з тексту статті та рішень судів — кожна має джерело.
Як застосовують суди
Огляд: числа за статтею
- 836Рішень у базі, 2016–2026серед рішень, які система розібрала
- 84Усіх рішень 2026 року, з процесуальнимиіз них 34 по суті
- 56 %Відмовлено, із 34 по сутіЦивільні та господарські спори, 2026 рік
- 762Постанов Верховного Суду2016–2026 роки, статтю застосовано
Що показує практика
актуально на 29.09.2026
Рішень за роками
2016–2026, серед 836 рішень цих років, які система розібрала
Цивільні та господарські спори: частки результатів по суті, 2026 рік
Відсотки — частка з 34 рішень · Знаменник — рішення, розглянуті по суті: без повернених без розгляду та об'єднаних проваджень.
- Цивільні та господарські спори, 2026 рік: 34 рішення по суті, з них 56 % — «Відмовлено».
- Верховний Суд — 762 рішення із 836 за статтею (91 %).
- За останній рік статтю застосовано у 100 рішеннях.
- За останні 30 днів додалося 6 рішень.
- Практику за статтею зібрано з 2016 по 2026 рік.
Позиція Верховного Суду
Суд встановив, що іпотекодержатель не дотримався процедури позасудового звернення стягнення, оскільки не повідомив належним чином власника майна та не надав звіт про оцінку предмета іпотеки, що є істотним порушенням. Апеляційний суд вірно зазначив, що вимоги про визнання договору недійсним не є ефективним способом захисту, тому залишив лише вимогу про витребування майна.
Касаційний цивільний суд Верховного Суду · справа № 755/3942/24Суд встановив, що банк реалізував предмет іпотеки за ціною, яка в шість разів нижча за ринкову, визначену судовою експертизою, що порушило права іпотекодавця. Апеляційний суд правомірно стягнув різницю між ринковою вартістю та ціною продажу, виконавши вказівки Верховного Суду щодо оцінки доказів. У вимогах про відшкодування упущеної вигоди та моральної шкоди відмовлено через недоведеність.
Касаційний цивільний суд Верховного Суду · справа № 216/6094/18Верховний Суд скасував постанову апеляційного суду, оскільки той помилково відмовив у позові, не врахувавши, що мораторій на реалізацію іпотеки під час воєнного стану не забороняє ухвалення рішення про звернення стягнення, а лише зупиняє його виконання. Справу направлено на новий розгляд для перевірки інших обставин, зокрема правильності розрахунку боргу та застосування позовної давності.
Касаційний господарський суд Верховного Суду · справа № 910/14892/22 (910/13615/24)
Свіжі рішення
останні 5 із 836
Шевченківський районний суд міста Харкова розглянув цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до АТ «Сенс Банк», третя особа ОСОБА_2, про визнання недійсним іпотечного застереження. Позивач звернувся до суду у серпні 2018 року, вимагаючи визнати недійсними пункти 4.5.3 та 4.5.4 іпотечного договору від 20.06.2007 року, укладеного на забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором на суму 121 045 доларів США. На думку позивача, ці пункти порушують його права, оскільки укладені без нотаріально…
Мотивація суду: Суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову, оскільки позивач не довів порушення його прав оскаржуваними пунктами іпотечного договору, а самі положення іпотечного…
Шевченківський районний суд м. Запоріжжя розглянув цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Кей-Колект» та ТОВ «Бі-Майно» (третя особа — приватний нотаріус Пономарьова Д.В.) про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна. Судом встановлено, що 07.12.2006 між АКІБ «УкрСиббанк» (правонаступником якого є ТОВ «Кей-Колект») та позивачем було укладено кредитний договір на суму 55000 швейцарських франків та договір іпотеки трикімнатної квартири за адресою: АДРЕСА_1 . У грудні 2011…
Мотивація суду: Суд встановив, що іпотекодержатель ТОВ «Кей-Колект» направив боржнику вимогу про усунення порушень, проте вона була повернута у зв'язку із закінченням терміну зберігання і не була фактично вручена…
ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до АТ КБ «ПриватБанк» за участю третьої особи приватного нотаріуса Вдовіної Л.Л. про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора від 27.10.2016 № 32074215 про реєстрацію права власності на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 за банком. Позивач обґрунтовувала вимоги тим, що у 2007 році уклала кредитний договір у валюті та договір іпотеки квартири. У 2016 році банк звернув стягнення на майно шляхом реєстрації права власності за собою. Позивач…
Мотивація суду: Хоча суд першої інстанції встановив обґрунтованість позову щодо порушення процедури реєстрації права власності нотаріусом та наявності мораторію на стягнення валютного майна, позовна давність…
ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до АТ «СЕНС БАНК» та ПП «КОЛОРИТ ГРУП» про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежилих приміщень, укладеного 19.08.2021 в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку», та витребування майна. В обґрунтування позову позивачка посилалася на те, що вона є спадкоємицею майнового поручителя ОСОБА_3, яка передала в іпотеку нерухоме майно в забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором від 31.08.2008. На думку позивачки, банк не повідомив її…
Мотивація суду: Суд зазначив, що неналежне повідомлення іпотекодавця про звернення стягнення або намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки не є підставою для визнання такого правочину недійсним…
Розглянувши господарську справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Беркут ЛТД" до ОСОБА_1 про стягнення перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог у сумі 239 508,64 грн, Господарський суд Івано-Франківської області рішенням від 15.09.2026 (повний текст складено 21.09.2026) повністю відмовив у задоволенні позовних вимог. Судом встановлено, що між АТ «Брокбізнесбанк» і ТзОВ «Беркут ЛТД» у 2006 році було укладено кредитний договір…
Мотивація суду: Суд встановив, що розмір забезпечених іпотекою вимог відповідача становив 1 677 802,76 грн, тоді як дійсна ринкова вартість предмета іпотеки станом на день набуття права власності (14.09.2024)…
Редакції статті
рішень за статтею всього — 836
36 редакцій закону з цією статтею, змін тексту — 7
- 24.04.2026Чинна · текст без змін
Рішень за цією редакцією: 37 із 836
- 08.06.2023
Рішень за цією редакцією: 176 із 836
- 10.10.2022
Рішень за цією редакцією: 24 із 836
- 04.02.2019
Рішень за цією редакцією: 393 із 836
- 19.10.2016
Рішень за цією редакцією: 202 із 836
Показати всі 9 редакційЗгорнути
2009
- 14.01.2009
Рішень за цією редакцією: 4 із 836
2006
- 24.01.2006
Рішень за цією редакцією: 0 із 836
- 14.01.2006
Рішень за цією редакцією: 0 із 836
2003
- 05.06.2003
Рішень за цією редакцією: 0 із 836
Рішення, ухвалені за чинності кожної редакції статті.
Сусідні статті
ЗУ «Про іпотеку» · рішень, які система розібрала за кожною
- Ст. 35Повідомлення про порушення основного зобов'язання та/або іпотечного договору822 рішення
- Ст. 36Позасудове врегулювання1 337 рішень
- Ст. 37Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки1 713 рішень
- Ст. 38Право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки836 рішень
- Ст. 39Реалізація предмета іпотеки за рішенням суду820 рішень
- Ст. 40Виселення мешканців621 рішення
- Ст. 41Реалізація предмета іпотеки на електронному аукціоні133 рішення
Поруч у цьому законі
норми того самого акта, які суди застосовують разом із цією
- Ст. 36Позасудове врегулюванняразом у 357 рішеннях
- Ст. 33Підстави для звернення стягнення на предмет іпотекиразом у 317 рішеннях
- Ст. 39Реалізація предмета іпотеки за рішенням судуразом у 305 рішеннях
- Ст. 37Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотекиразом у 278 рішеннях
- Ст. 35Повідомлення про порушення основного зобов'язання та/або іпотечного договоруразом у 125 рішеннях
Показати всі 12 статейЗгорнути
- Ст. 40Виселення мешканцівразом у 30 рішеннях
- Ст. 1Визначення термінівразом у 29 рішеннях
- Ст. 12Правові наслідки порушення обов'язків іпотекодавцяразом у 29 рішеннях
- Ст. 23Наслідки переходу права власності на предмет іпотеки до третьої особиразом у 28 рішеннях
- Ст. 7Вимоги, які забезпечуються іпотекоюразом у 20 рішеннях
- Ст. 41Реалізація предмета іпотеки на електронному аукціоніразом у 17 рішеннях
- Ст. 17Підстави припинення іпотекиразом у 15 рішеннях
З суду
рішень за нормою — 836 рішень
Застосовують
Рішень за нормою у кожному суді, які система розібрала.
- відкриється на courthelp.pro у новій вкладціКасаційний цивільний суд Верховного Суду689 рішень
- відкриється на courthelp.pro у новій вкладціКасаційний господарський суд Верховного Суду45 рішень
- відкриється на courthelp.pro у новій вкладціВерховний Суд України14 рішень
- відкриється на courthelp.pro у новій вкладціВелика Палата Верховного Суду12 рішень
- відкриється на courthelp.pro у новій вкладціКиївський апеляційний суд8 рішень
Судді, що застосовують
Рішень за нормою у кожного судді, які система розібрала.
- відкриється на courthelp.pro у новій вкладціБілоконь Олена Валеріївна38 рішень
- відкриється на courthelp.pro у новій вкладціСинельников Євген Володимирович31 рішення
- відкриється на courthelp.pro у новій вкладціСтупак Ольга В'ячеславівна29 рішень
Показати всіх 4 суддіЗгорнути
Пов’язані норми інших законів
норми інших актів із тих самих рішень
- Ст. 400 ЦПКМежі розгляду справи судом касаційної інстанціїразом у 254 рішеннях
- Ст. 412 ЦПКПідстави для скасування судових рішень повністю…разом у 194 рішеннях
- Ст. 410 ЦПКПідстави для залишення касаційної скарги без задоволення…разом у 157 рішеннях
- Ст. 526 ЦКЗагальні умови виконання зобов'язанняразом у 106 рішеннях
- Ст. 16 ЦКЗахист цивільних прав та інтересів судомразом у 105 рішеннях
Показати всі 12 статейЗгорнути
- Ст. 401 ЦПКПопередній розгляд справиразом у 103 рішеннях
- Ст. 203 ЦКЗагальні вимоги…разом у 95 рішеннях
- Ст. 215 ЦКНедійсність правочинуразом у 94 рішеннях
- Ст. 1054 ЦККредитний договірразом у 93 рішеннях
- Ст. 389 ЦПКПраво касаційного оскарженняразом у 85 рішеннях
- Ст. 411 ЦПКПідстави для повного…разом у 85 рішеннях
- Ст. 263 ЦПКЗаконність і обґрунтованість судового рішенняразом у 73 рішеннях
Аналітика на основі рішень судів і тексту закону; не є юридичною консультацією.