Чи відмовлять у реєстрації нерухомості чи іпотеки, якщо власник потрапив до Єдиного реєстру боржників? Закон блокує переоформлення відчуженого боржником майна та передачу його в іпотеку, але звільняє від заборони стягнення за старими іпотеками і продаж активів Фондом гарантування вкладів фізичних осіб.
Як змінилися правила перевірки продавців і власників у реєстрі боржників
Старе правило діяло у редакції від 01.10.2026 до набрання чинності змінами, а з 23.10.2026 діє нова редакція ст. 24 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Закон розширив підстави для відмови на спеціальні майнові права щодо недобудов і майбутніх об’єктів, додав заборону реєструвати іпотеку на майно боржника, але дозволив реєстрацію для іпотекодержателів і Фонду гарантування вкладів фізичних осіб.
Для порівняння текстів норми, у п. 12 ч. 1 ст. 24 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» було: «12) заявник звернувся із заявою про державну реєстрацію права власності щодо майна, що відповідно до поданих для такої реєстрації документів відчужено особою, яка на момент проведення такої реєстрації внесена до Єдиного реєстру боржників, у тому числі за виконавчими провадженнями про стягнення аліментів за наявності заборгованості з відповідних платежів понад три місяці».
Натомість стало у п. 12 ч. 1 ст. 24 цього Закону: «12) заяву про державну реєстрацію права власності або спеціального майнового права подано щодо нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості, що відповідно до поданих для такої реєстрації документів відчужено власником такого майна чи власником спеціального майнового права на таке майно, відомості про якого внесено до Єдиного реєстру боржників».
Законодавець прибрав уточнення про тримісячні борги з аліментів, бо сам факт присутності відчужувача у реєстрі вже блокує дію.
Також статтю доповнили новою підставою у п. 12-1 ч. 1 та винятками у новій ч. 6 цієї ж норми. За п. 12-1 ч. 1 відмова слідує, коли «заяву про державну реєстрацію іпотеки подано щодо нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості, власником якого або власником спеціального майнового права на яке є особа, відомості про яку внесено до Єдиного реєстру боржників».
Водночас нова частина шоста встановлює два чіткі винятки, коли запис про боржника не зупиняє переоформлення прав:
«6. Відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 12 частини першої цієї статті, не застосовується у разі:
- 1) державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості іпотекодержателем - фінансовою установою або покупцем (якщо стягнення на предмет іпотеки звернено шляхом його продажу іпотекодержателем третій особі) у порядку, визначеному статтями 33-38 Закону України "Про іпотеку", за умови що відомості про особу іпотекодавця внесено до Єдиного реєстру боржників після державної реєстрації іпотеки;
- 2) звернення заявника із заявою про державну реєстрацію права власності щодо майна, яке набуто у власність Фондом гарантування вкладів фізичних осіб у результаті відшкодування шкоди (збитків) за вимогами Фонду гарантування вкладів фізичних осіб, передбаченими частиною п’ятою статті 52 Закону України "Про систему гарантування вкладів фізичних осіб", та відчужено ним відповідно до процедур, передбачених Законом України "Про систему гарантування вкладів фізичних осіб".»
Тому фінансова установа або її покупець зареєструють об’єкт за собою, якщо борг власника виник після оформлення самої іпотеки.
Кого стосуються оновлені підстави для відмови та нові винятки
Ця норма охоплює кілька груп учасників майнових відносин, які прямо названі у тексті змінених положень закону.
Перша група — це заявники, які подають документи про державну реєстрацію права власності або спеціального майнового права на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва чи майбутній об’єкт нерухомості. Друга група — власники такого майна або власники спеціального майнового права на нього, які відчужують об’єкт чи передають його в іпотеку, коли відомості про них внесено до Єдиного реєстру боржників.
Третя група — це іпотекодержателі, які є фінансовими установами та звертають стягнення на предмет іпотеки, а також покупці, яким іпотекодержатель продав таке майно як третім особам. Четверта група — іпотекодавці, відомості про яких потрапили до реєстру боржників вже після державної реєстрації іпотеки. П’ята група — Фонд гарантування вкладів фізичних осіб та покупці майна, яке цей Фонд набув у рахунок відшкодування шкоди чи збитків і згодом відчужив за профільним законом. Шоста група — державні реєстратори, які перевіряють ці обставини і приймають рішення за заявами.
Як суди розглядали відмови у реєстрації до набрання чинності змінами
До набрання чинності змінами спори за цією статтею точилися навколо повноти поданих паперів та відсутності відповідей з архівів. За даними реєстру судових рішень у наданій вибірці з 6 справ за жовтень 2026 року за старою редакцією норми суди повністю або частково задовольнили 5 позовів громадян, яким реєстратори відмовили через брак площі у старих документах чи мовчання бюро технічної інвентаризації з окупованих територій, і лише у 1 справі з 6 суд підтримав відмову через відсутність підтвердження прав до 01.01.2013.
Наприклад, 16.10.2026 Запорізький окружний адміністративний суд у справі №280/7794/26 задовольнив позов спадкоємиці до Михайлівської сільської ради Запорізького району Запорізької області. Жінка подала свідоцтво про право на спадщину за заповітом від 20.03.1998 на житловий будинок, але реєстратор відмовив їй за п. 3 ч. 1 ст. 24 Закону через відсутність у документі відомостей про загальну площу і технічні характеристики. Суд визнав свідоцтво належним правовстановлюючим документом, вказав на обов’язок реєстратора залишити заяву без руху на 30 днів замість негайної відмови, зобов’язав зареєструвати право власності і стягнув за ст. 139 КАС 1 064,96 грн судового збору.
Для спадкоємиці у згаданій справі нова редакція нічого б не змінила, бо спадкування за заповітом не пов’язане з продажем майна боржником чи оформленням іпотеки. Саме тому описана законодавча зміна не впливає на практику у спорах про спадкові права чи відсутність паперових архівів до 01.01.2013.
Тим часом день перед тим, 15.10.2026, окружні адміністративні суди ухвалили ще п’ять рішень щодо старих документів і недоступних архівів БТІ. Зокрема, Запорізький окружний адміністративний суд у справі №280/8376/26 задовольнив позов власника квартири площею 51,9 кв.м за договором купівлі-продажу від 28.01.1997, скасував відмову за п. 8 ч. 1 ст. 24 Закону через неможливість отримати відповідь з окупованої Василівки і стягнув 1 331,20 грн судового збору за рахунок Департаменту адміністративних послуг Запорізької міської ради. Так само вирішили спір у справі №400/7245/26 щодо будинку в окупованих Олешках зі стягненням 1 331,20 грн витрат та у справі №280/8355/26 щодо квартири за договором міни від 20.08.1999 в Енергодарі зі стягненням 1 064,96 грн збору.
У ще двох спорах від тієї ж дати суди оцінили дискрецію реєстратора і обов’язок доказування за ст. 77 КАС по-різному. Миколаївський окружний адміністративний суд у справі №400/1785/26 щодо будинку в Голій Пристані за свідоцтвом від 19.03.1990 скасував відмову, стягнув 1 064,96 грн судового збору, але за ст. 245 КАС зобов’язав лише повторно розглянути заяву. А Івано-Франківський окружний адміністративний суд у справі №300/5801/26 повністю відмовив переселенці у реєстрації квартири площею 35,5 кв.м у Луганську за договором від 17.07.1996, бо після 30 днів зупинення заяви підтвердження з БТІ так і не надійшло.
Попри різні результати у спорах щодо архівів БТІ, у кожному випадку суд звіряє підставу відмови з ч. 5 ст. 24 Закону, де прямо сказано: «5. Відмова в державній реєстрації прав з підстав, не передбачених частиною першою цієї статті, заборонена.».
Що це означає для читача
Оновлені положення ст. 24 Закону вимагають від сторін угоди ретельно зіставляти дату виникнення обтяжень із моментом внесення особи до Єдиного реєстру боржників.
- Якщо ви купуєте нерухомість, об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості за звичайним договором, до підписання паперів переконайтеся у відсутності продавця в Єдиному реєстрі боржників, бо інакше державний реєстратор відмовить вам за п. 12 ч. 1 ст. 24 Закону.
- Якщо ви є власником майна чи спеціального майнового права і плануєте передати його в іпотеку, спершу закрийте виконавчі провадження та виключіть запис про себе з реєстру боржників, оскільки п. 12-1 ч. 1 цієї статті блокує реєстрацію такої іпотеки.
- Якщо ви купуєте іпотечне майно у фінансової установи в порядку позасудового врегулювання або придбаваєте актив у Фонду гарантування вкладів фізичних осіб, візьміть витяг про дату первинної реєстрації іпотеки чи документи Фонду про відшкодування збитків, щоб підтвердити своє право на виняток за ч. 6 ст. 24 Закону.
- Якщо державний реєстратор все одно виніс необґрунтовану відмову за цією статтею, підготуйте оригінали правовстановлюючих документів разом із письмовим рішенням про відмову та зверніться з позовом до окружного адміністративного суду протягом шестимісячного строку, передбаченого загальними положеннями Кодексу адміністративного судочинства України.
Поки судова практика за редакцією від 23.10.2026 ще формується, межа між заблокованою угодою боржника і дозволеною реєстрацією за ч. 6 ст. 24 Закону проходить рівно по даті внесення запису про борг порівняно з датою реєстрації іпотеки.