Державний реєстратор перевірятиме заявників за Єдиним реєстром боржників під час кожної реєстраційної дії з нерухомістю. Це правило встановлює ст. 10 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», де з 23.10.2026 діє нова редакція.
Які бази даних перевіряє реєстратор
У п. 4 ч. 3 ст. 10 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.10.2026 було «4) під час проведення реєстраційних дій обов’язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а також відомості інших реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, держателем (розпорядником, володільцем, адміністратором) яких є державні органи, шляхом безпосереднього доступу до них чи у порядку інформаційної взаємодії з Державним реєстром прав, у тому числі відомості, що містять персональні дані особи.» У редакції від 23.10.2026 стало «4) під час проведення реєстраційних дій обов’язково використовує відомості Державного земельного кадастру, Єдиного реєстру боржників та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а також відомості інших реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, держателем (розпорядником, володільцем, адміністратором) яких є державні органи, шляхом безпосереднього доступу до них чи у порядку інформаційної взаємодії з Державним реєстром прав, у тому числі відомості, що містять персональні дані особи.» До цього ж пункту додали правило, згідно з яким «Електронна інформаційна взаємодія між Державним реєстром прав та Єдиним реєстром боржників здійснюється в порядку, визначеному Міністерством юстиції України»
Обов'язок реєстратора самостійно брати дані з державних баз існував і раніше, але реєстр боржників не був названий у цьому переліку прямо. Для власників нерухомості, які оформлюють спадщину чи старі документи без боргів, ця зміна не впливає на практику розгляду заяв про реєстрацію майна.
На кого поширюється ця вимога
Закон покладає обов'язок перевіряти реєстри на чітко визначене коло осіб, які проводять реєстраційні дії. Частина 1 ст. 10 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлює:
«Державним реєстратором є:
- 1) громадянин України, який має вищу освіту за спеціальністю правознавство, відповідає кваліфікаційним вимогам, встановленим Міністерством юстиції України, та перебуває у трудових відносинах з суб’єктом державної реєстрації прав;
- 2) нотаріус;
- 3) державний, приватний виконавець - у разі накладення/зняття таким виконавцем арешту на нерухоме майно під час примусового виконання рішень відповідно до закону.»
Перша група охоплює фахівців із вищою юридичною освітою, які працюють у виконавчих органах рад, адміністраціях або центрах надання адміністративних послуг. Друга категорія — це державні та приватні нотаріуси, до яких громадяни звертаються для посвідчення угод чи оформлення спадщини. Третю групу становлять державні та приватні виконавці, але їхні повноваження в цій частині обмежені накладенням або зняттям арешту під час примусового виконання рішень.
Також норма згадує заявника, який подає документи для державної реєстрації прав. Окремо вказані державні органи, підприємства, установи та організації, які раніше оформлювали права і тепер мусять за три робочі дні безоплатно відповідати на запити реєстратора. Завершують цей перелік Кабінет Міністрів України, що визначає перелік електронних інформаційних ресурсів, та Міністерство юстиції України, яке затверджує порядок взаємодії між реєстрами.
Як суди оцінювали відмови реєстраторів раніше
До набрання чинності змінами від 23.10.2026 суди вже розбирали спори про те, як реєстратор має шукати відсутні відомості в реєстрах і чи може він одразу відмовити людині. За даними реєстру судових рішень, 16.10.2026 та 15.10.2026 суди ухвалили рішення у низці справ щодо прав, які виникли до 01.01.2013:
- Справа: справа № 280/7794/26, Запорізький окружний адміністративний суд
- Сума: 1 064,96 грн судового збору стягнуто з Михайлівської сільської ради Запорізького району Запорізької області на користь позивача
- Наслідок: суд визнав протиправним та скасував рішення про відмову, зобов'язавши сільську раду зареєструвати право власності на житловий будинок
У цій справі спадкоємиця 08.07.2026 подала свідоцтво про право на спадщину за заповітом від 20.03.1998, але 14.07.2026 отримала відмову через відсутність у документі загальної площі та технічних характеристик будинку. Під час розгляду спору суд з'ясовує послідовність дій реєстратора після отримання неповного пакета паперів. Замість негайної відмови посадовець мав залишити заяву без руху, дати 30 днів на усунення недоліків і самостійно витребувати дані з електронних реєстрів за ст. 10 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Нова редакція статті додала до переліку баз Єдиний реєстр боржників, тому рішення у спорі про технічні характеристики спадкового будинку вона б не змінила.
Інша перешкода виникала до 23.10.2026 тоді, коли реєстратор посилався запит до бюро технічної інвентаризації на тимчасово окупованій території і після 30 днів мовчання відмовляв людині. Суд насамперед встановлює наявність у заявника оригіналу правовстановлюючого документа, виданого до 01.01.2013. Відсутність відповіді з окупованого архіву через обставини непереборної сили не позбавляє власника майнових прав.
Так, 15.10.2026 суди зобов'язали провести державну реєстрацію за договором міни від 20.08.1999 щодо квартири в окупованому Енергодарі у справі № 280/8355/26 та за документами на будинок в Олешках у справі № 400/7245/26, стягнувши 1 064,96 грн і 1 331,20 грн судового збору відповідно. Того ж дня Миколаївський окружний адміністративний суд у справі № 400/1785/26 скасував відмову щодо будинку в Голій Пристані за свідоцтвом від 19.03.1990 і присудив 1 064,96 грн судового збору за ст. 139 КАС, але зобов'язав лише повторно розглянути заяву за ст. 245 КАС. Натомість Івано-Франківський окружний адміністративний суд у справі № 300/5801/26 визнав відмову щодо квартири площею 35,5 кв.м у Луганську за договором купівлі-продажу від 17.07.1996 правомірною за ст. 77 КАС, бо без відповіді БТІ за 30 днів реєстратор не мав підтвердження реєстрації прав до 01.01.2013. Коли ж будівлю та архіви Куп'янського БТІ знищили бойові дії, співвласники квартири площею 44,2 кв.м за свідоцтвом від 21.05.1999 пішли до цивільного суду і у справі № 646/8016/26 визнали право на 1/3 частку за кожним на підставі ст. 392 ЦК.
Як це працює для вас
Якщо ви подаєте заяву на реєстрацію нерухомості за документами, виданими до 01.01.2013, або оформлюєте спадщину чи угоду після 23.10.2026, врахуйте як нові правила перевірки реєстрів, так і обов'язки реєстратора щодо старих архівів. Перед візитом до центру надання адміністративних послуг чи нотаріуса перевірте шість обставин у своїй ситуації:
- Наявність записів про вас у Єдиному реєстрі боржників, оскільки з 23.10.2026 реєстратор обов'язково звіряє ці дані та долучає їх до заяви.
- Чи містить ваше свідоцтво або договір, виданий до 01.01.2013, відомості про загальну площу і технічні характеристики об'єкта, та чи збережено технічний паспорт.
- Чи виконав реєстратор обов'язок залишити заяву без руху з наданням 30 днів на усунення недоліків, якщо в поданих паперах бракує окремих характеристик майна.
- Чи направив реєстратор запит до БТІ або іншого органу, який реєстрував права до 01.01.2013 (на відповідь закон відводить 3 робочі дні).
- Де перебуває архів БТІ: у разі відмови через мовчання установи з окупованої території рішення реєстратора оскаржують до окружного адміністративного суду, додавши оригінал правовстановлюючого документа і технічний паспорт.
- Якщо архів БТІ фізично знищений внаслідок бойових дій і отримати довідку неможливо, спосіб захисту змінюється на позов до місцевого загального суду про визнання права власності за ст. 392 ЦК.
Попри чіткий припис закону використовувати Єдиний реєстр боржників, судова практика наразі не дає єдиної відповіді щодо старих паперових архівів: коли саме неможливість отримати відповідь із БТІ в окупації дозволяє адміністративному суду зобов'язати реєстратора внести запис про право власності, а коли людині відмовлять і доведеться йти в цивільний суд визнавати право за первинним договором.