Міф: оскаржити дії реєстратора до Міністерства юстиції України можна навіть через кілька років, якщо власник щойно довідався про втрату майна. З 27.10.2026 діє редакція ст. 37 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яка скорочує час на подання скарги з двох місяців до тридцяти днів з дня виявлення порушення і обмежує це право одним роком з моменту прийняття рішення чи вчинення дії.
У разі складнощів під час опрацювання матеріалів загальний час на вирішення порушених у скарзі питань не може перевищувати 45 днів.
Як змінилися часові межі для подання скарги
У попередній редакції від 23.10.2026 ч. 3 ст. 37 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначала, що було «3. Рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб’єкта державної реєстрації прав можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів особою, права якої порушено, протягом двох місяців з дня, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення своїх прав.». Окремий абзац цієї ж частини відводив один місяць на оскарження рішень, дій чи бездіяльності територіальних органів відомства з дня, коли людина довідалася або могла довідатися про порушення, але з 27.10.2026 це положення вилучено. У редакції від 27.10.2026 ці норми об'єднали і стало «3. Рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб’єкта державної реєстрації прав, територіального органу Міністерства юстиції України можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів особою, права якої порушено, протягом тридцяти днів з дня, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення своїх прав, але не пізніше одного року з дня прийняття відповідного рішення, здійснення дії або бездіяльності.».
Коли людина бачить у реєстрі чуже ім'я на своїй нерухомості, головним бар'єром стає саме відлік часу на захист. Тепер закон встановлює подвійне обмеження: тридцять днів від моменту обізнаності та присічний річний рубіж від самої реєстраційної дії.
«Строк для подання скарги не вважається пропущеним, якщо до його закінчення скаргу подано до установи зв’язку чи направлено іншими засобами зв’язку.
Поновлення строку подання скарги не допускається.»
Цей припис ч. 3 ст. 37 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» залишився незмінним. Якщо ви пропустите відведений час, відомство залишить звернення без розгляду по суті.
Кого зачіпають оновлені правила оскарження
Насамперед зміни стосуються особи, права якої порушено внаслідок реєстраційних дій чи бездіяльності.
Також норма охоплює державних реєстраторів і суб’єктів державної реєстрації прав, чиї рішення або дії оскаржуються.
Третьою групою є Міністерство юстиції України та його територіальні органи, які приймають та розглядають відповідні скарги, а також чиї власні рішення, дії або бездіяльність тепер оскаржуються за єдиним тридцятиденним правилом у межах одного року.
Для суб’єктів, які беруть участь у формуванні, реалізації та моніторингу ефективності державної санкційної політики, правоохоронних органів та уповноважених Кабінетом Міністрів України осіб щодо активів під санкціями двомісячний час на оскарження з дня обізнаності не змінився.
Як рахували час на звернення раніше
До набрання чинності змінами відлік часу ставав предметом судових спорів, бо закон не обмежував оскарження роком від самої дії. У справі № 280/3683/26 Запорізький окружний адміністративний суд рішенням від 08.10.2026 повністю відмовив у позові власнику торгового павільйону, який просив скасувати наказ відомства № 554/5 від 26.02.2025. Реєстратор вніс запис про право власності на павільйон ще 09.08.2021 без документа про прийняття в експлуатацію та присвоєння адреси, а профільний департамент міської ради виявив це під час пошукового запиту в реєстрі 16.09.2024 і направив скаргу 15.11.2024. Оскільки на той час діяло правило про два місяці з дня виявлення без обмеження роком від дати реєстрації, суд за ч. 3 ст. 37 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та ч. 1 ст. 77 КАС визнав звернення своєчасним, тоді як за правилами від 27.10.2026 подати скаргу в адміністративному порядку через три роки після рішення від 09.08.2021 вже неможливо.
Суперечки виникали і щодо дій самих посадовців відомства під час опрацювання звернень. У справі № 320/9766/21 Київський окружний адміністративний суд рішенням від 26.10.2026 відмовив фінансовій компанії у скасуванні наказу від 18.01.2021 № 201/5, яким задоволено скаргу арбітражного керуючого щодо перереєстрації квартири площею 67,6 кв. м за іпотечним застереженням без нотаріальної згоди боржника. Суд за ст. 37 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та ст. 242 КАС вказав, що процедурне порушення чиновниками часу розгляду звернення не скасовує правильного по суті наказу, тим паче коли в іншому провадженні, у справі № 560/16028/26, Хмельницький окружний адміністративний суд 23.10.2026 за ст. 139 КАС частково задовольнив позов громадянина і визнав протиправною бездіяльність комісії, яка не розглянула подану 28.06.2026 скаргу за місяць і винесла наказ № 2164/7 лише 01.10.2026.
Що робити на практиці
Якщо ви є власником нерухомості і виявили сторонній запис щодо свого майна або отримали відмову реєстратора, діяти потрібно швидко, бо відведений законом час скоротився вдвічі. Якщо ви плануєте захищати право через адміністративну процедуру, перевірте у своїй ситуації чотири обставини:
- точну дату прийняття оскаржуваного рішення, вчинення дії або бездіяльності у реєстрі;
- чи не минув один рік з моменту прийняття цього рішення або вчинення дії;
- документально зафіксовану дату, коли ви дізналися про порушення свого права (зокрема дату формування інформаційної довідки з реєстру);
- чи вкладаєтесь ви у тридцять днів з моменту обізнаності для відправлення документів.
Ось послідовність дій для підготовки звернення:
- Збережіть витяг або інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, де видно дату формування документа та реквізити рішення реєстратора.
- Перевірте реквізити у тексті звернення: прізвище, ім’я, по батькові або найменування, місце проживання, телефон чи електронну пошту, суть оскаржуваного рішення, обставини порушення прав, ваші вимоги та дату складення.
- Додайте засвідчені копії документів на майно, а якщо документи підписує представник — довіреність чи інший документ про його повноваження.
- Подайте письмовий пакет безпосередньо до Міністерства юстиції України чи його територіального органу або відправте через установу зв’язку чи в електронній формі з кваліфікованим електронним підписом до спливу тридцяти днів з дня виявлення порушення і не пізніше одного року з дня самої дії.
Якщо ж з дня незаконної реєстрації вже минув один рік, адміністративний шлях закритий, тому захищати право власності доведеться у суді.
Утім, у тексті закону лишилася неузгодженість: ч. 3 ст. 37 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» вже вимагає подавати скаргу протягом тридцяти днів і прибрала абзац третій про місячний строк щодо територіальних органів, але ч. 4 тієї ж статті досі зобов'язує зазначати дату обізнаності лише тоді, коли з дня рішення спливло більше двох місяців або більше одного місяця за вилученим абзацом третім, тож як саме комісія оцінюватиме скарги, подані між тридцятим і шістдесятим днем від дати реєстрації без вказівки на день виявлення порушення, закон не пояснює.