Перейти до вмісту

Стаття 18 Закону України «Про іпотеку». Іпотечний договір

Чинна редакція закону від 24.04.2026

Коротко. Правила укладення іпотечного договору та обов'язкові умови, без яких суд може визнати його недійсним.

Текст статті

ч. 1

Іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови:

1) для іпотекодавця та іпотекодержателя - юридичних осіб відомості про:

для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб - підприємців;

для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;

для іпотекодавця та іпотекодержателя - фізичних осіб відомості про:

для громадян України - прізвище, ім’я, по батькові, місце проживання із зазначенням адреси та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов’язкових платежів;

для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім’я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;

2) зміст та розмір основного зобов’язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов’язання;

3) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані, у тому числі ідентифікатор об’єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (для об’єктів, яким присвоєно ідентифікатор до укладення іпотечного договору), кадастровий номер. У разі іпотеки земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення;

4) посилання на видачу заставної або її відсутність.

ч. 2

У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду.

Показати всі 5 частин
ч. 3

Іпотечний договір може містити інші положення, зокрема визначення суми, на яку має бути застрахований предмет іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності (спеціальне майнове право) іпотекодавця на предмет іпотеки, відомості про обмеження та обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки, визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

ч. 4

Іпотечний договір та договір, що обумовлює основне зобов’язання, можуть бути оформлені у вигляді одного документа. Цей документ за формою і змістом повинен відповідати вимогам, встановленим у цій статті, та вимогам, встановленим законом, для договору, який визначає основне зобов’язання.

ч. 5

У разі якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно.

Наведено текст чинної редакції. Офіційний текст акта

Простою мовою

Іпотечний договір укладають письмово й обов'язково посвідчують у нотаріуса. У ньому необхідно зазначити дані сторін, опис майна, відомості про основний борг та заставну, інакше через суд договір можуть визнати недійсним.

Швидкі відповіді

Відповіді складено з тексту статті — кожна має джерело.

Практика

Огляд: числа за статтею

  • 63Рішень у базі, 2018–2026серед рішень, які система розібрала
  • 7Усіх рішень 2026 року, з процесуальнимиіз них 4 по суті
  • 52Постанов Верховного Суду2018–2026 роки, статтю застосовано

Що показує практика

актуально на 14.11.2026

Рішень за роками

2018–2026, серед усіх рішень за статтею, які система розібрала

2018: 11 · переважно касаційні постанови2019: 13 · переважно касаційні постанови2020: 12 · переважно касаційні постанови2021: 10 · переважно касаційні постанови2022: 3 · переважно касаційні постанови2023: 1 · переважно касаційні постанови2024: 3 · переважно касаційні постанови2025: 32026: 7
20182026
  • рішення за рік
  • рік, за який у базі переважно касаційні постанови

Часток за цією статтею ще не наводимо: рішень, розглянутих по суті, 4 — менше за 30.

  • Верховний Суд — 52 рішення (83 % рішень за статтею).
  • За останній рік статтю застосовано у 7 рішеннях.
  • За останні 30 днів додалося 2 рішення.

Позиція Верховного Суду

  • Суд встановив, що іпотечний договір містить посилання на договір поставки, що відповідає вимогам ст. 18 Закону «Про іпотеку», тому істотні умови вважаються погодженими. Оскільки боржник не виконав зобов'язання, іпотекодержатель має законне право звернути стягнення на предмет іпотеки в межах вартості майна.

    Касаційний цивільний суд Верховного Суду · справа № 569/3939/18

  • Суди встановили, що договір іпотеки містить усі істотні умови, передбачені законом, а посилання на договір поставки дозволяє визначити обсяг зобов'язань. Оскільки договір іпотеки є дійсним, підстави для скасування похідних реєстраційних записів відсутні.

    Касаційний цивільний суд Верховного Суду · справа № 444/1802/18

  • Суд встановив, що іпотечний договір був укладений правомірно, оскільки закон дозволяє одночасне укладення договору купівлі-продажу та іпотеки. Верховний Суд вказав, що суди помилково застосували позовну давність як підставу для відмови, оскільки спочатку слід було встановити відсутність порушення прав позивача (необґрунтованість позову), а лише потім розглядати питання позовної давності.

    Касаційний цивільний суд Верховного Суду · справа № 755/1303/18

Маєте справу за ст. 18 ЗУ «Про іпотеку»? Система зіставить ваші обставини з практикою за статтею. Перевірити шанси на courthelp ↑

Свіжі рішення

останні 5 рішень за статтею

1.Справа № 329/563/2126.10.2026
У позові відмовленоПерша інстанціяІндустріальний районний суд міста Дніпра
ст. 575 ЦКст. 5 ЗУ «Про іпотеку»

Акціонерне товариство «Державний ощадний банк України» в особі філії Донецьке обласне управління АТ «Ощадбанк» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 про звернення стягнення на предмет іпотеки за кредитним договором від 21 листопада 2011 року № 192/593. Станом на 27 травня 2021 року загальна сума заборгованості за кредитом становила 111 996,29 грн, що включало основний борг, відсотки, інфляційні втрати та 3% річних. Позивач просив звернути стягнення на трикімнатну квартиру…

Мотивація суду: Суд встановив, що позивач просить звернути стягнення на майно, яке не є предметом іпотеки за іпотечним договором. Уточнення позовної вимоги не є належною заявою про зміну предмета позову, а суд…

2.Справа № 357/6660/2523.10.2026
Позов задоволеноПерша інстанціяБілоцерківський міськрайонний суд Київської області
ст. 3 ЦКст. 204 ЦК

У травні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 (за участю третіх осіб нотаріуса Деруна А.А. та ОСОБА_4) про визнання іпотечного договору недійсним та скасування записів про державну реєстрацію. Позивач посилався на те, що 01.11.2022 він надав ОСОБА_2 позику в розмірі 3 290 000 грн (еквівалент 82 250 доларів США) зі строком повернення до 31.12.2022, яка досі не повернута, а на забезпечення боргу тривають судові спори. У лютому 2023 року боржник уклав договір іпотеки…

Мотивація суду

Суд встановив, що оспорюваний іпотечний договір був укладений боржником з метою уникнення виконання зобов'язань за договором позики перед позивачем, оскільки дії відповідача свідчать про виведення…

3.Справа № 910/6359/24 (910/3326/26)26.08.2026
У позові відмовленоПерша інстанціяГосподарський суд міста Києва
ст. 215 ЦКст. 203 ЦК

Головне управління ДПС у Київській області звернулося до Господарського суду міста Києва в межах справи про банкрутство ТОВ «Растер» з позовом до ТОВ «Растер», ТОВ «Юніверсал Енерджі» та ТОВ «Окмайстер» про визнання недійсним договору про відступлення права вимоги та витребування права вимоги. Позивач обґрунтовував свої вимоги тим, що договір про відступлення права вимоги № 01-б від 06.05.2024 підлягав нотаріальному посвідченню через наявність іпотечних зобов'язань, однак сторони не додержали…

Мотивація суду

Суд встановив, що оспорюваний договір відступлення стосувався прав вимоги за кредитними договорами, а не за іпотечними, оскільки в акті приймання-передачі та самому договорі відсутні відомості…

Редакції статті

36 редакцій закону з цією статтею, змін тексту — 6

  1. 24.04.2026Чинна · текст без змін

    Рішень за цією редакцією: 5

  2. 10.10.2022

    Закон № 2518-IX від 15.08.2022 «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» — змінено ч. 1, ч. 3

    Рішень за цією редакцією: 9

  3. 21.10.2019

    Кодекс України № 2597-VIII від 18.10.2018 «Кодекс України з процедур банкрутства» — змінено ч. 3

    Рішень за цією редакцією: 27

  4. 19.10.2016

    Закон № 1414-VIII від 14.06.2016 «Про фінансову реструктуризацію» — змінено ч. 1, ч. 4; вилучено ч. 5

    Рішень за цією редакцією: 22

  5. 13.01.2012

    Закон № 4188-VI від 20.12.2011 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо посилення контролю за укладенням договорів застави та іпотеки земельних ділянок та прав на них» — змінено ч. 1, ч. 2

    Рішень за цією редакцією: 0

Показати всі 8 редакцій

2003

  1. 05.06.2003

    Рішень за цією редакцією: 0

Рішення, ухвалені за чинності кожної редакції статті.

Поруч

Сусідні статті

ЗУ «Про іпотеку» · рішень, які система розібрала за кожною

Аналітика на основі рішень судів і тексту закону; не є юридичною консультацією.