Стаття 104 Житлового кодексу. Зміна договору найму жилого приміщення на вимогу члена сім'ї наймача
Не діє з 15.02.2026Акт втратив чинність, крім окремих положеньактуально на 14.11.202639 редакцій кодексу з цією статтею, остання 15.02.2026
Коротко. Правило для мешканців житла, які хочуть укласти окремий договір найму на свою частку кімнати чи квартири.
Текст статті
Член сім'ї наймача вправі вимагати, за згодою інших членів сім'ї, які проживають разом з ним, укладення з ним окремого договору найму, якщо жилу площу, що припадає на нього, може бути виділено у вигляді приміщення, яке відповідає вимогам статті цього Кодексу.
У разі відмовлення членів сім'ї дати згоду на укладення окремого договору найму, а також у разі відмови наймодавця в укладенні такого договору спір може бути вирішено в судовому порядку.
Показати всі 3 частиниЗгорнути
Правила, встановлені частиною першою цієї статті, не поширюються на жилі приміщення в будинках підприємств, установ, організацій найважливіших галузей економіки України (частина перша статті ), крім випадків, коли наймач одержав приміщення не у зв'язку з трудовими відносинами або коли наймодавець втратив право на його виселення, а також на приміщення в будинках колгоспів.
Наведено текст чинної редакції. Офіційний текст акта
Простою мовою
Член сім'ї наймача має право вимагати укладення з ним окремого договору найму, якщо належну йому частку можна виділити у вигляді окремого ізольованого житла. За відсутності згоди інших членів сім'ї або наймодавця спір вирішується через суд, за винятком прямо визначеного відомчого житла.
Швидкі відповіді
Так, член сім'ї наймача вправі вимагати цього за згодою інших членів сім'ї, які проживають разом з ним. Це дозволено, якщо жилу площу, що припадає на особу, може бути виділено у вигляді приміщення, яке відповідає вимогам ст. 63 (предмет договору найму).
У разі відмовлення членів сім'ї дати згоду на укладення окремого договору найму, а також у разі відмови наймодавця в укладенні такого договору спір може бути вирішено в судовому порядку.
Це правило не поширюється на житло в будинках підприємств, установ, організацій найважливіших галузей економіки (ст. 114), крім випадків одержання житла не через трудові відносини чи втрати права на виселення, а також на приміщення в будинках колгоспів.
Практика
Огляд: числа за статтею
- 27Рішень у базі, 2018–2026серед рішень, які система розібрала
- 4Усіх рішень 2026 року, з процесуальнимиіз них 2 по суті
- 22Постанов Верховного Суду2018–2026 роки, статтю застосовано
Що показує практика
актуально на 14.11.2026
Рішень за роками
2018–2026, серед усіх рішень за статтею, які система розібрала
- рішення за рік
- рік, за який у базі переважно касаційні постанови
Часток за цією статтею ще не наводимо: рішень, розглянутих по суті, 2 — менше за 30.
- За останній рік статтю застосовано у 4 рішеннях.
Позиція Верховного Суду
Суд апеляційної інстанції правомірно визначив порядок користування квартирою, оскільки між сторонами існує реальний спір, а запропонований позивачем варіант відповідає вимогам закону щодо ізольованості кімнат та враховує склад сім'ї. Верховний Суд підтвердив, що відсутність фактичного проживання сторін у квартирі не позбавляє їх права на визначення порядку користування житлом, на яке вони мають законні підстави (ордер).
Касаційний цивільний суд Верховного Суду · справа № 577/5950/21Суд апеляційної інстанції обґрунтовано відмовив у позові, оскільки запропонований позивачем варіант користування квартирою призводив до суттєвого порушення прав відповідача через нерівномірний розподіл житлової площі. Верховний Суд підтвердив, що рішення суду не може підміняти домовленість сторін, якщо такий розподіл погіршує умови одного зі співмешканців.
Касаційний цивільний суд Верховного Суду · справа № 641/3624/16-цСуд встановив, що розподіл житлової площі відбувся на підставі особистої заяви позивачки, що підтверджено експертизою. Оскільки рішення про поділ рахунків не скасовано, а приватизація проведена відповідно до поданих заяв, підстави для перерозподілу часток та визнання правочинів недійсними відсутні.
Касаційний цивільний суд Верховного Суду · справа № 202/6029/15-ц
Маєте справу за ст. 104 ЖК? Система зіставить ваші обставини з практикою за статтею. Перевірити шанси на courthelp ↑
Свіжі рішення
останні 5 рішень за статтею
Волинський апеляційний суд розглянув цивільну справу за апеляційною скаргою представника позивача ОСОБА_4 на рішення Нововолинського міського суду Волинської області від 11 травня 2026 року у справі за позовом ОСОБА_4 до Виконавчого комітету Нововолинської міської ради, ОСОБА_2 , Житлово-комунального об'єднання Нововолинської міської ради про визнання недійсним договору про поділ жилого приміщення, визнання недійсним та скасування розпорядження органу приватизації і свідоцтва про право…
Мотивація суду: Суд встановив, що позивач не довів порушення своїх житлових прав оскаржуваними рішеннями про поділ квартири, приватизацію та видачу свідоцтва про право на спадщину, оскільки спірне приміщення…
Справа стосується спору про укладення окремого договору найму житлового приміщення у квартирі комунального фонду. Позивачі (ОСОБА_5 та інші) звернулися до Вишневої міської ради з вимогою укласти окремий договір найму на частину кімнат, посилаючись на фактичне роздільне проживання та наявність неприязних стосунків з іншими мешканцями (ОСОБА_7 та іншими). Суд першої інстанції відмовив у позові, мотивуючи це обранням неналежного способу захисту. Апеляційний суд, переглянувши справу, частково…
Мотивація суду
Суд апеляційної інстанції встановив, що позивачі не залучили до участі у справі як відповідачів інших членів сім'ї, які не надають згоди на укладення окремого договору найму. Оскільки спір стосується…
Справа стосується зміни договору найму житлового приміщення державного житлового фонду. Позивачі (ОСОБА_2 та ОСОБА_1) звернулися до суду з позовом до ОСОБА_3 про зміну договору найму трикімнатної квартири, посилаючись на те, що вони не ведуть спільного господарства, не є однією сім'єю та мають конфліктні стосунки. Квартира належить до державного житлового фонду, проте через реорганізацію балансоутримувача (АТ «Запоріжнерудпром» у ТОВ «Смарт Граніт») та невизначеність статусу передачі будинку…
Мотивація суду
Суд встановив, що мешканці квартири не ведуть спільного господарства та мають складні стосунки, а кожна з кімнат відповідає вимогам ст. 63 ЖК України для укладення окремих договорів найму…
Позивач ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до виконавчого комітету Дніпровської міської ради про визнання права користування житловим приміщенням (двома кімнатами площею 30,8 кв.м.) у неприватизованій квартирі. Позивач обґрунтовувала вимоги тим, що вселилася до квартири як дружина померлого наймача ОСОБА_4 у 2009 році, вела з ним спільне господарство та продовжує проживати там після його смерті. Під час розгляду справи позивач змінила предмет позову та виключила з числа відповідачів інших…
Мотивація суду
Суд відмовив у позові, оскільки позивач визначила відповідачем лише виконавчий комітет, тоді як спір про право користування житлом безпосередньо зачіпає інтереси інших осіб, які проживають у квартирі…
У квітні 2023 року ОСОБА_4 звернулася до Печерського районного суду міста Києва з позовом до Державного управління справами, ДП «Укржитлосервіс», Управління адміністративних будинків ГФД Секретаріату Кабінету Міністрів України (треті особи: ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7) про зміну договору найму житлового приміщення. Позивачка обґрунтовувала вимоги тим, що з 1984 року працює прибиральницею у Кабінеті Міністрів України, тривалий час проживає у квартирі відомчого житлового фонду, займає дві кімнати…
Мотивація суду
Суд дійшов висновку про відмову в позові, оскільки між позивачкою та відповідачами раніше не було укладено договору найму житлового приміщення у встановленому законом порядку, а за відсутності…
Суди, що застосовують статтю
Рішень за нормою у кожному суді, які система розібрала; частка — серед усіх рішень за статтею.
Судді, що застосовують статтю
Рішень за нормою у кожного судді, які система розібрала.
- Лідовець Р. А. (Лідовець Руслан Анатолійович) · 2 рішеннявідкриється на courthelp.pro у новій вкладці
- Луспеник Д. Д. (Луспеник Дмитро Дмитрович) · 2 рішеннявідкриється на courthelp.pro у новій вкладці
- Мартєв С. Ю. (Мартєв Сергій Юрійович) · 2 рішеннявідкриється на courthelp.pro у новій вкладці
Показати всіх 4 суддіЗгорнути
Редакції статті
39 редакцій кодексу з цією статтею, змін тексту — 1
- 15.02.2026Остання
Рішень за цією редакцією: 3
- 07.05.2022
Закон № 2215-IX від 21.04.2022 «Про дерадянізацію законодавства України» — змінено ч. 3
Рішень за цією редакцією: 5
- 01.01.1984
Рішень за цією редакцією: 19
Рішення, ухвалені за чинності кожної редакції статті.
Поруч
Сусідні статті
ЖК · рішень, які система розібрала за кожною
- Ст. 101Надання громадянам жилих приміщень у зв'язку з капітальним ремонтом жилого будинку21 рішення
- Ст. 102Надання громадянам іншого жилого приміщення, якщо в результаті капітального ремонту займане ними жиле приміщення не може бути збережене або його розмір істотно зміниться2 рішення
- Ст. 103Зміна договору найму жилого приміщення11 рішень
- Ст. 104Зміна договору найму жилого приміщення на вимогу члена сім'ї наймача
- Ст. 105Зміна договору найму жилого приміщення на вимогу наймачів, які об'єдналися в одну сім'ю1 рішення
- Ст. 106Зміна договору найму жилого приміщення внаслідок визнання наймачем іншого члена сім'ї225 рішень
- Ст. 107Розірвання договору найму жилого приміщення наймачем224 рішення
Поруч у цьому законі
норми того самого акта, які суди застосовують разом із цією
- Ст. 63Предмет договору найму жилого приміщенняразом у 18 рішеннях
- Ст. 61Договір найму жилого приміщення. Укладення договору найму жилого приміщенняразом у 12 рішеннях
- Ст. 64Права і обов'язки членів сім'ї наймачаразом у 9 рішеннях
- Ст. 48Розмір жилого приміщення…разом у 5 рішеннях
- Ст. 103Зміна договору найму жилого приміщенняразом у 4 рішеннях
Показати всі 6 статейЗгорнути
Аналітика на основі рішень судів і тексту закону; не є юридичною консультацією.